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北京楼市：聪明人已经开始抄底了
京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是 极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问: 京总您好，本人纯小白，于2021年九月在望京利泽西园买了一套100平米的房子，看重利泽属于陈分九年连读，总价800，其中贷款186（因妻子婚前有过贷款记录，所以是二套）。现在本人名下就这一套住房。目前手里持有现金400左右，想在东城购置 破小一套，原因是据说朝阳的高中不太 ，想中考前 东城，请京总出个主意，崇文门新景家园怎么样，南向一居室现在网查价格接近700了，如何实施资产配置，或者另有好办法，谢谢您
A:回答: 您好,感谢信任!1、利泽西园属于望京的上车盘,虽然房子旧了些但 有学区加持,热度还可以,总价800,贷款186,那就是房子还有500-600的可利用资金,加上您现有的资金400,总价大概能到1000左右.有两个方案
(1)、把现有的贷款还清,重新做抵押把资金套现,加上您持有的现金,买一套不错的品质次新,第一您们可以自己住,第二兼顾投资,
(2)、或者可以考虑卖掉置换为优质房产. 房子虽然也在核心区，但是成为领涨盘的概率很小，现在房价上涨的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门区域(核心)的品质次新, 第二轮仍是学区房+热门区域次新+一级成熟溢出区域刚需品质次新，1000万的本 以拿到核心区的次新三居或者品质两居, 因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房，符合未来市场的主流
2、崇文门新景家园、国瑞城、 都市馨园都属于不错的品质盘.可以根据自己的情况看看2居或者3居;建议认真 星球置顶的文章 《 房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 祝一切顺利,有问题可再向我提问.
Q:提问: 京总你好！疫情过后朝阳东坝地区的房价会是什么行情，是涨是跌呢，卖房是赶紧出手还是等等下半年行情
A:回答; 您好,东坝的行情前期透支严重,房价的天花板比较难破, 的楼市是政策市,小水小涨,大水大涨,大水加政策 暴涨,这两天有政策利好消息,可以等疫情过后看看行情如何,如果成交量上来,可以赶在区域市场回暖的中期出货,建议认真 精华栏的文章31# 如何通过二手房市场凉热定律判断最佳购房周期 ;里面有具体的出货时间,祝一切顺利!
Q:提问: 会长您好，请问 尚樾这个盘可以考虑投资吗？
A:回答: 您好,这个小区当年卖的很火,劣势就是小区太小了,只有3栋楼,3以上的容积率,每栋楼的楼间距很近,几乎可以做到隔窗对视,明卫洗个澡不拉窗帘都会被隔壁楼看到!作为终改盘我们不太喜欢这种只有几栋楼的小区的,未来的物业服务不敢保证.建议认真 星球置顶的文章 《15#望京139个盘，稳健增长的只有39个》 祝一切顺利,有问题可再向我咨询.
Q:提问: 京总好。佩服您对 楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其 套自己名下有贷款（3居）。另一套在父母名下（2居）
因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在 的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着 人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总 如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合 的房？感谢。
A:回答: 您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通 园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,
品质盘是东恒 二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘, 您们的底仓比较足;+现有的资 以选一个不错的盘; 过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;
2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;
3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前 所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗 、教育 也都是顶尖的， 不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;建议认真 星球置顶的文章 《 房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 祝一切顺利!
Q:提问: 京总，您好！我们只有在通 园有一套04年电梯板楼，100平米，有贷款记录，宝宝2027年上小学，感觉通 园这边学区对口日坛小学和中学的分校都太差，想换学区。通 园卖掉之后首付可以凑到450万，但亦庄河西的学区已经涨得非常快了 而且现在认房认贷的政策导致只能贷款两成。我们目前非常纠结：
方案一，按照 公布的人口普查的结果，2026之后入学 龄儿童减少，学区房可能有拐点。赌2023-24年的时候通 园的房子跟得上或者略跑赢大盘亦或是房贷政策调整 贷款比例有机会提高（我们收入还可以，也比较稳定但也觉得希望渺茫），再重新规划。但担心河西人大附中学区目前换房还能够到70多平米两居室，到时候学区差异拉大更够不上。
方案二，换河西核心学区小两居，不追求次新；或同样2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能够买的河西学区非常的少，有价值的次新很难选到，套内面积也比目前缩水很多。主要担心是学区政策调整，再就是如果选不到亦庄河西核心学区的次新，在我们已经牺牲居住和通勤体验的前提下，能够买的房子的保值属性是否比得上我们手上的通 园（小区少有的 带电梯板楼户型，该小区成交也比较活跃感觉）。
方案三，考虑亦庄非河西区域的其他次新二手房，这部分选择面稍稍多一点点。但赌的是亦庄整体划片学区的政策，纠结的是学区政策更大的不确定性;希望有幸得到您的 。非常感谢！
A:回答: 您好,感谢信任!1、认房认贷是阶段性的政策,这个不是一成不变的,现在受政策影响只能贷款2成加不上杠杆,您给我发私信,我告诉您具体的操作方法;
2、您们的小孩2027年上小学,距离现在还有5年,没必要过早买入学区房,如果您现在买过来,这5年期间发生的变化太多了,一旦政策改革可能损失比较大,学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;我看好的学区房不多,
一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;像您所提到的亦庄河西品质房,学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的, 房产价格高出来的部分是学位的价格;
学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!
3、通 园的成交量虽然很活跃,但涨幅很差,这几年几乎是没有涨幅的,中间还微跌过,双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱;如果从效率优先原则考虑,应该把通 园房子出掉,换为纯投资盘,吃5年板块红利,孩子上学前再把房子上涨的部分套现出来以最低总价买入学区房即可
建议认真 星球置顶的文章 《 房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问： 京总晚上好，今天刚加入星球，看了你星球置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前 房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右， 非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答： 你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的
价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手;建议认真 星球精华栏的文章 《 房产投资核心逻辑和原理》《 7个行政区边缘的房价预警研判》 祝一切顺利！
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01# 楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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11# 七个行政区边缘的房价预警研判
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13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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81# 房产投资核心逻辑和原理
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84# 持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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重磅！朝阳区首次公布15个学区划片表
关于 各区的学区划片一直是各位家长们特别关心的事情。继上次海淀区学区划片出来之后，朝阳区的学区划片也重磅推出。
朝阳区:重新划定15个学区
昨日，朝阳区教委公布15个学区划分名单，包括望京学区、幸福村学区、 街学区等。据了解，朝阳是首次公开如此明确的划片表。
据介绍，此次是朝阳区将原有15个学区内的教育 进行了重 配置和调整，使学区间的教育实力更加均衡。
15个学区分别为：望京学区、幸福村学区、 街学区、定福庄学区、安贞学区、 户学区、十八里店学区、东坝学区、劲松学区、八里庄学区、酒仙桥学区、呼家楼学区、管庄学区、崔各庄学区以及垂杨柳学区。
新划分的学区将实现学区内学校之间、学校与社会之间的教育 共享常态化。《朝阳区义务教育学区化管理工作意见（试行）》提出，学区内将共享设施设备、骨干师资、优质课程、信息网络等，打破 使用壁垒。
朝阳区教委基教一科科长孙迅表示，区教委还将对各学校的课程进行品牌评估，使品牌课程作为片区各校共有的课程 ，并作为各校教师、学生学区内游学的交流项目。
释疑:名气大学校所在学区实力不一定更强
15个学区中，每个学区的学校数量不等，这是否会导致招生名额不同？对此，孙迅表示，学区的划分根据历史条件、发展基础、人口综合考虑的，与中小学学位数量相匹配，和学校的数量没有直接关系。每个学区内中小学的招生名额按照人口指标等规划要求进行分配，“不会差距过大”。
对于有些学区内的学校教学水平相对突出。孙迅解释，此次改革强调自主办学，激发办学活力，不一定目前名气大的学校所在的学区实力就超过其他学区。教委也会通过多种机制缩小各学校及学区之间差距，实现教育均衡。“学区划分希望从源头入手，提升每一所学校的办学水平，学区将为学生在这个区域内成长搭建贯通式发展平台”。
此外，孙迅强调，学区也不会一成不变。未来有 学校建成或者迁入时，将会 当调整学区布局。民办教育也有可能进入义务教育学区划分，“目前已有这样的计划”。
朝阳义务教育15学区一览
（以上回答发布于2015-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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