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有房企积极拿地,有房企转型求生 未来整体楼市成交将可能放缓
近日,深圳5宗地出让引起市场高度关注,不少大房企表现积极,而同时中小房企断臂求生或转型的事件也在上演。事实上,继年初以来,多个城市调控政策力度有所调整,房地产市场出现局部小幅回暖,但近两个月针对局部楼市的销售市场以及土地市场快速升温,部分城市重新收紧了楼市政策。仲量联行认为,前期的楼市“小阳春”只是局部和小幅回暖,在没有进一步政策支持的情况下,未来整体楼市成交将可能放缓。
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规模房企拿地积极 行业集中度明显
从1-5月的拿地金额来看,碧桂园、融创、新城占据拿地金额前三位。据中指研究院数据,碧桂园5月拿地发力,1-5月累计拿地658亿元,占据拿地榜榜首;融创凭借前4月优势,1-5月以总额653亿元占据榜单第二位;新城继续保持第三名,拿地总额461亿元。TOP10 企业1-5月拿地总额 4148 亿元,占TOP100企业的35.8%;TOP30企业1-5月拿地总额7744 亿元,占TOP100企业的66.8%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。1-5月,TOP10企业拿地门槛为281亿元。5 月,碧桂园继续保持较大的拿地力度,单月拿地262 亿元,同比增长 28.4%,环比下降 25.7%。碧桂园5月高溢价补充土地资源,分别在洛阳、嘉兴、扬州等城市拿地,溢价率均超过100%,其补仓意愿可见一斑。
近期土地市场比较受关注的是,进入6月以来,万科在土地市场动作频繁,甚至不惜高溢价拿地。据乐居财经不完全统计,6月17日-21日一周万科共拿地8宗以上,总拿地金额超过106.67亿元,拿地区域主要集中在南方地区,其中5宗位于重庆。另外,6月21日,雅居乐首次拿下京城宅地,雅居乐以31.8亿元将北京经济技术开发区河西区地块收入囊中,楼面价39625元/平方米,溢价率41.3%;6月24日,越秀以总价590800万元、楼面价56128元/平方米拿下深圳宝安区尖岗山地块,越秀首次进入深圳。
对此,克而瑞分析称,目前土地市场分化明显,虽然个别城市土拍火热,“高溢价地块”频出,但并不具备普遍性,规模房企也并未出现2016年“疯抢地王”的情况。尤其在补仓需求得到满足以及未来拿地当年开盘难度增大的情况下,百强 房企的投资节奏会进一步放缓。且从近期土拍热点城市政策调控力度来看,未来拿地仍需保持谨慎,盲目获取高价地并不可取。
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部分中小房企断臂求生或转型
在规模房企积极拿地的同时,一部分中小企业却面临资金紧张的问题,有些申请破产,有些为缓解流动性问题转让一些项目股权以求生存。
近日,宁波最大的房地产企业——银亿集团宣告破产,申请破产清算,负债500亿元。银亿在公告中指出,今年以来,银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机,虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险,但仍不能彻底摆脱其流动性危机。
另外一家通过积极地去杠杆、降负债断臂求生的泰禾,在转让杭州蒋村、南昌茵梦湖、泰禾广州院子等项目股权后,泰禾集团执行副总裁葛勇近日表示,目前,泰禾整体的有息负债金额已经比2018年底有了非常显著的下降,2018年底时泰禾集团的有息负债在1370亿元。
在资金流动性危机下“又活过来”的粤泰集团近日召开 发布会,集团董事长杨树坪表示,粤泰集团向世茂集团转让旗下部分项目的部分股权,这种转让属于当下地产行业市场常态,未来将以此次与世茂合作为契机,全面探索转型升级,在养老、健康和产业地产等特色地产领域。不过,粤泰集团在转让旗下5个地产项目的不同份额股权给世茂集团后,目前国内外仍有多个项目处于在建在售状态,在北京、广州、深圳等重点城市以及柬埔寨还持有大量待开发的土地储备。“在当前房地产调控趋严,融资渠道趋紧的环境下,中小型房企面临极大的挑战。粤泰集团将扬长避短,积极转型,发挥中小型企业‘船小好调头’的转型优势,选择在健康、养老、产业地产等特色地产领域精耕细作,把地产开发经验与新兴的产业相结合,以新型的合作开发模式开拓市场。”
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融资或进一步收紧,房企转战海外发债
融资渠道趋紧,今年5月,银保监会明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,此后6月初更是有消息传出,监管层已经将一些拿地激进、制造高溢价地块的企业纳入监管,并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直接指出了防止房地产的投资行为。这也预示了未来房地产调控仍将不放松,融资可能进一步收紧的信号。据克而瑞不完全统计,截至6月17日就已有十余家房企发行及拟发行海外债,预计发行规模将超30亿美元,其中如中南建设于6月11日就宣布了其境外全资子公司已完成了3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行,此后6月12日,华南城也宣布成功发行于2021年到期的6000万美元优先票据。除此之外,雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等也都宣布完成发行美元债。
克而瑞分析认为,2019年下半年,房地产信贷政策或将继续收紧。而对于房企而言,境外债虽然具有较高融资利率,但在境内融资不断收紧的当下,发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破,如何有效地降杠杆、降负债,将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。
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未来区域一体化“城市群”将加速发展
一二线城市仍是房企投资拿地的重点,但已经回归理性。从近期广州土地市场来看,在经历了此前连续多轮的高光表现之后,从番禺东环街宅地流拍开始,又出现了从化一宗地中止出让、一宗地底价成交的“冷门事件”,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,这反映了在有保有压的调控政策之下,开发商的拿地策略亦是有所取舍,即便在热门城市也不会一味追高。实际上,从一手住宅的成交数据来看,广州市场今年的“回暖之路”仍有不确定性,最明显的证据就是5月和6月上半月的一手住宅成交量同比由正转负,结束了此前三个月“三连阳”的表现。上半年,广州住宅用地供应527.94万㎡,成交437万㎡,同比分别增加250万㎡和135万㎡。根据2019年土地供应计划,下半年广州还有相当大量的土地入市,这也让有意进入广州的房企有了选择的理由。
继年初以来,多个城市调控政策力度有所调整,房地产市场出现局部小幅回暖。但近两月,针对局部楼市的销售市场以及土地市场快速升温,以苏州为代表的部分城市重新收紧了楼市政策。在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下,全国住宅市场整体保持平稳。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示:“短期来看,货币供应增速保持稳定,楼市政策放松力度有限,住宅市场整体成交量持续增长的可能性较小。从长期来看,拥有产业升级前景以及持续人口净流入的城市的住宅需求会得到有力支撑,尤其是区域一体化的‘城市群’将加速发展。”
大湾区2022楼市成绩单：总销售额下滑近三成，保利第一、恒大仍在前十
实习记者丨操子怡
1月12日，克而瑞发布2022年度大湾区房企销售及拿地排行榜，整体销售数据呈现下滑，不同城市表现分化。
克而瑞数据显示，2022年，湾区内地九城商品房销售金额为12989亿元，同比下降27%，规模回到2018年水平。
TOP50房企累计流量销售总金额达6587.72亿元，同比下降42%，按照流量金额计算，百亿房企从2021年的31个缩减到19个，央国企和部分优质民企抗周期性较强。
受经济、疫情等多方面影响，2022全年供应商品住宅4035万平米，同比减少43%。
销售业绩方面，保利发展、越秀地产、华润置地、万科地产、中海地产、招商蛇口、深铁置业、碧桂园、时代中国和中国恒大位列大湾区房企销售排行榜前十。保利发展销售金额534.76亿元，恒大销售金额133.87亿元。
和2021年相比，龙光集团和华发股份掉出top10榜单，招商蛇口以243.12亿元从11上升到第6，深铁置业以155.95亿元从16上升到第7。
各个梯度的流量金额入榜门槛均有所下滑，其中top10门槛同比下滑幅度最大，下降60%，top20、top30、top40、top50的入榜门槛同比下滑31%-46%之间。
成交面积方面，只有保利发展、碧桂园、越秀地产三家权益销售面积突破100万平米，保利发展以权益销售面积190.54万平米排行第一。
土地成交市场中，受集中供地以及融资收紧、市场下行等因素影响，各个梯度房企拿地金额和拿地面积均有所下滑。
根据克而瑞数据，2022年大湾区房企拿地成交总价top30总金额2483.08亿元，同比下降31％；房企拿地建面top30累计2162.09万平米，同比下降34％。
民营企业拿地脚步放缓后，央企和地方国企成为拿地主力，拿地成交总价top10几乎都是央国企，top11-20中9家央国企，top21-30半数以上都是央国企。尤其是广深珠莞四个城市，最受央国企重点关注。
在拿地金额方面，保利发展、华润置地、越秀地产排名前三，依次拿地325.64亿元、292.25亿元、208.97亿元，紧随其后的是中信泰富&中国船舶、广州地铁和深铁置业。
具体到拿地面积，华润置地、保利发展、深铁置业拿地最积极，华润置地拿地总建筑面积189.42万平米，根据中指研究院数据，华润置地也是2022年全国拿地金额和拿地面积最高的房企。
克而瑞报告指出，随着房企融资端支持力度不断加强，房企融资“三支箭”利好相继落地，预计2023年房企流动性或有明显改善，整体投资意愿将明显好于2022年，部分优质民企拿地积极性有所提升，但分化也将持续，优质地块房企竞争激烈，非核心区位地块底价成交为主。
据克而瑞不完全统计，2022年大湾区内地城市先后推出楼市政策约56次，包括取消和放松限购范围、降低首付比例至2成、房贷利率下调、放宽落户条件、增值税5改2、二手房带押过户、发放购房补贴和优惠券等等。
此前1月11日，戴德梁行发布《大湾区住宅市场及商业物业投资市场2022年回顾及2023年展望》报告指出，2022年大湾区住宅受到疫情影响明显转静，整体成交和二手楼价均出现下调趋势。
戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，虽然2022年大湾区整体住宅成交有所回落，但随着内地转变防疫政策，并恢复通关，相信有助于带动大湾区楼市在2023年的成交量。
陶汝鸿表示，通关初期可能首先以带动港人北上收楼，及完成疫情之前的成交为主，并以用家主导市场，所以成交量未必会在第一季度出现V-型反弹，相信要到2023下半年才能重拾上升动力，料全年成交宗数有望上升20%-25%。
报告数据显示，2022年大湾区一手住宅成交402127套，较2021年的613902套下降34.5%。
内地9市中，下滑最大的是外地购房群体占比较多的珠海，2022年珠海一手住宅成交量下降超6成，此外广州、深圳、东莞、惠州、肇庆下降超三成，江门和中山变化幅度最小，下滑比例在20%左右。
图片来源：戴德梁行
价格方面，中原地产数据显示，2022年，大湾区城市中，住宅均价同比跌幅最大的是惠州和中山，分别下降21%和18%，其次珠海、肇庆、江门微跌3%，东莞跌2%，广州和佛山虽然成交量下滑，但均价仍然上涨8%和2%。
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