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合景升级慧源山庄，面对管理输出的难题与挑战
在历经招拍挂、旧改及并购之后合景Wie升级是在广州的 牌 楼盘 慧源 而寻找行的项目合作，10月15日，合景泰富集团与海景投资集团在广州伊士丹顿酒店举行慧源 项目全面优化升级战略合作签约仪式。
按照合景方面公布的信息，集团与海景投资集团正式签订慧源 项目全面优化升级战略合作协议，合景泰富将为慧源 提供定位设计、产品优化升级、策划推广营销等服务，为项目和客户创造全新价值，打造超越客户期待的宅居标杆。
慧源 对于很多广州人来说也算不上知名，实际上，这个项目自去年1月就已经开始对外销售了。
已售一年的慧源
2019年1月6日，慧源 是这个周末广州唯一一个全新开盘的项目，按照当时的宣传信息显示，“项目位于岑村路火炉山南侧，楼盘毗邻约12万平方米的智慧城广场，背靠9000亩火炉山 森林公园和4万平方米的休闲景观水库，同时也享受市中心20的生活配套。虽然看不到“海景”，但是确实是天河少有的依山傍水楼盘项目。”
据悉，当时一期推出的是52-128平方米的一至三房单位，折后均价约为53800元/平方米。
开盘推售的结果如何后续并未公开消息，但现在看来，应该是不如人意。
其实对这样的销售结果，外界也并不意外。
在海景投资集团的官网上，对于这个项目的定位清楚写为：山水豪宅，是广州市中心罕见的低密度高端住宅小区。
但在购房者论坛上，不少人却认为慧源 难符“豪宅”之名，一是该项目占地7万平米，却规划修建了25栋住宅，密度太高;二是小区周边建筑布局混乱，环境脏乱差，道路狭窄，交通不便，加上教育、商业 也较为一般。
事实上，慧源 此前最大的卖点是“位于广州天河区第三中轴线客运路上，可坐享未来经济价值发展红利”。
广州第三城市中轴线在2012年就已经提出，即以火炉山、 山为起点，经科韵路、海珠生态城至大学城一线，但这些年下来，广州最有价值的中轴线依然是广州塔至花城广场、中信大厦一线。
广州中原地产项目部总经理黄韬对新媒体表示，在这个片区5.3万元/平方米的均价算不上高。
但对于慧源 的豪宅定位，其表示“现在豪宅也是分高中低档的嘛。”而对于该项目的更多情况，其似乎并不愿多说，仅表示听说之前开发商就换了好几拨， 板背景比较神秘。
新媒体查询公开资料，仅于海景集团官网看到，集团创建于1992年，并自称经过20多年发展，由商品房开发逐渐扩大到发展商业地产，从单体楼开发扩大到小区规模性开发，从立足广州市发展扩大到广东二线城市发展，并逐步按计划推向省外城市，等待时机迈向国际市场。还表示，未来3-5年，海景投资集团计划在 房地产 业投资约200多亿元，缴纳税费约15亿元。
其列出的项目包括海景农林华府、海景 豪宅、海景康湖新庄、海景白水寨养生谷等9个。
而这次拉来合景泰富，也是海景集团的房地产项目第一次找人合作。
管理输出的难题与挑战
对于合景而言，慧源 未来如何进行项目的重新定位，如何进行升级打造甚至推广营销，都将面对不小的挑战。
除了依然要面对密度较高、周边环境较乱，交通不太便利等问题外，对于合景本身而言，其以往更擅长打造位于城市CBD的 都市豪宅，这种以自然景观资产为主的“山水豪宅”合景似乎并没有代表作。
另一方面，这或许也是合景第一次以管理输出的模式获取 项目，新媒体查阅此前报道，并未发现合景曾有过类似的合作。
这种类似“轻资产”的扩张，之前更多见合景旗下的酒店业务中。
在今年年初，合景轻资产板块的一则校园招聘简介中，其清楚写道，“合景泰富轻资产板块主要有三大业态：自营酒店、长租 公寓 、联合办公。自营酒店旗下的品牌有木莲庄酒店、幻酒店以及牧旅酒店;长租公寓下属品牌有誉舍、昕舍、陆舍;联合办公的品牌为目林Cohesion，且拥有配套的咖啡品牌C22。”
而现在，合景将轻资产输入的板块推进到了主营的开发业务上，这或许与其“降负债，调杠杆”的目标有关。
众所周知，过去几年合景采取较激进的买地策略，连续加大土地投资。加上存货和投资性物业规模较大，直接影响了公司的多项财务指标。
按照中报披露的数据显示，虽然在业绩期内合景的总借款规模、融资成本及净负债率均有所下降。总借款额为813.2亿元，相较2019年底856亿元下降了43亿元，净负债率约为59.2%，由去年同期的77.13%下降了16.2个百分点;融资成本下降0.2个百分点至6.2%。
但在813亿元的借款中，1年内到期的债务占比41%，1-2年内到期的债务占比19%，短期偿债压力仍大。
因此，合景上半年不得不放缓了拿地速度，仅获取了10个项目，拿地金额93亿元。
然而，在中期业绩会上，合景董事局主席孔健岷公开表示，“降低负债率是最想做的事”，也同时称“下半年加大拿地力度”。
但据新媒体统计，下半年，合景在公开市场拿地仅2宗，涉及资金22亿元，和上半年相比不但没有加大力度，反而更加放缓。
在这种情况之下，合景尝试成本更加少的轻资产模式获取项目，或许也是可以同时完成降负债与扩项目的方式。
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