亲爱的朋友们，对于北京二手房房价下降了近20%吗和如何准确评估二手房价格 评估需要注意，很多人可能不是很了解。因此，今天我将和大家分享一些关于北京二手房房价下降了近20%吗和如何准确评估二手房价格 评估需要注意的知识，希望能够帮助大家更好地理解这个话题。
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北京二手房房价下降了近20%吗?
据报道，经过2016年楼市的火热，随着政策调控不断加码，北京2017年房地产市场趋于稳定， 统计局发布的数据显示，11月70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。
报道称， 统计局12月18日数据显示，11月北京二手住宅价格指数环比下降0.5个百分点，与南京并列，同比下跌0.9个百分点，一些看房者表示，目前北京房价基本上普降了10%到20%，有的均价甚至降了30%。
分析人士表示，北京二手房价格调整非常明显，从今年4月份开始到现在累计跌幅超过15%，部分区域房源价格跌幅接近20%，北京二手房价格已经接近2016年第四季度，若政策层面不发生颠覆性的变化，预计2018年房地产市场走势和今年一样。
丰台区链家一网点中介表示，目前北京地区房价已跌到2015年后半年的水平，年初方庄地区房价为每平7万到7.2万，目前每平6万左右，此前其负责的芳群园小区的一房子去年年底价格为378万，近日该房子以322万的价位出手。
希望房价可以早日稳定！
如何准确评估二手房价格 评估需要注意哪些因素
一、如何准确评估二手房价格二手房价格评估既是一个市场化行为，也是一个非常专业化的房产研究行为，涉及到的因素很多，过程也比较复杂，是目前房产交易双方极其关心的问题。目前，房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法三种方法，但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。
所谓的市场比较法是指，挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中，修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%－6%的系数，西向减10%；多层住宅楼层以3层至4层为准，底层减5%－6%，顶层减10%；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，最多可减40%；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%－5%，明间与暗间又有区别；同时，得房率的高低与加减系数也是密切相关的。
二、二手房评估需要注意哪些因素
进行二手房价格评估，既要考虑市场供求关系，更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面：
第一要素，区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大，尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高。
第二要素，房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等，旧房都要大打折扣。此外，该地区的居民结构、 氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3%，小区环境对房价的影响，没有物业管理扣减5%；小区没有单独封闭，也减5%；属于重点中小学区域的房子要加15%。
第三要素，房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例，建筑年代为1995年，楼层为20/25，有小区和物业，朝向为南、双气、普通装修。折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2%，即10年×（－2%）＝－20%。楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样：一层为－2%；二层为0；三四层为2%；五层为1%；顶层为－2%。高层：一层为－3%；二层为－2%；三层为－1%；四五层为0；六层及六层以上为1%；顶层为－3%；本套房屋应该是＋1%。朝向：朝向也会对价格产生一定的影响，东向为0；南向为＋2%；西向为－1%；北向－2%，因此这套房屋应该是－1%。重点中小学区：＋15%。以当地商品新房的房价约为6000元／平方米为标准，估算出该房产价格为：6000－6000×20%＋6000×1%＋6000×2%＝4980（元／平方米）。因此得出该房屋的成交单价应在4980元。
第四要素，房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显，但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中，主要考虑两个因素，首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格；其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10%、第二年20%的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。
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