亲爱的小伙伴们，对于地产行业2022：踯躅、彷徨与几个好和2019年地产债或现违约潮：到期将达，很多人可能不是很了解。因此，今天我将和大家分享一些关于地产行业2022：踯躅、彷徨与几个好和2019年地产债或现违约潮：到期将达的知识，希望能够帮助大家更好地理解这个话题。
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地产行业2022：踯躅、彷徨与几个好消息
2022年春节假期已过，大多数地产人已回到岗位开始认真搬砖。对大家而言，刚过去的一年可谓发生了翻天覆地的变化。
过去一年，行业政策持续收紧，融资和负债成为压垮不少明星房企的巨石；这一年，地产人水深火热，甚至有近百人在同一天收到了离职通知；这一年，房企想尽办法卖房自救，“工抵房”横出江湖旋即又迅速遭到禁止。
回望过去是为了更好地迎接未来。在经历了深度洗牌之后，越来越多出现的回暖信号昭示着行业的好消息。
春天，似乎并不遥远了。
01行业：融资困境与房企自救
自2020年三条红线和贷款集中度政策出台后，2021年，房企融资、供需两端持续收紧。
2021年1 3月，房地产融资合规方面的政策监管持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷违规入市；4月，上交所和深交所同时发布指引，严控城 司、若资质企业发行公司债；6月有消息称，中国人民银行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围。彼时，有房企内部人士曾向地产圆周率透露，要求相关房企将商票数据每月上报。
前三季度持续收紧的政策下，部分房企陆续爆发了债务违约。2021年9月以来，恒大多次遭遇债务冲击，房企顶流跌下债务神坛；2021年9月20日深夜，新力控股股价突然暴跌87%。随后的9月30日深夜，新力控股公告称多笔融资出现逾期，董事长张园林所持有的1.49亿股股份也被强制平仓；2021年10月初，花样年控股发布公告称，有一笔2.06亿美元的票据逾期违约；2021年11月初，佳兆业理财产品爆雷、陷入流动性危机等消息刷屏；11月中旬开始，中国奥园开始为三笔境内债的展期寻求方案；12月，阳光城大股东阳光集团发生实质性违约；12月27日晚，华夏幸福披露了债务重组预案。
行业的大趋势传导到营销端，财务稳健、保证交付已然成为一种卖点。比如，鄂州龙湖昱光之城项目在宣传中打出“龙湖集团，财务稳健”的标语。而纽宾凯武汉汉阳区的项目则直接打出“恒大停工，我们不停工”口号。
“保交付”戏剧性成为卖点的背后，揭露的正是下半年以来，部分企业频繁因为资金问题导致停工甚至出现爆雷现象。对于普通购房者而言，掏空六个钱包后，一旦面临项目烂尾，带来的损失将是巨大而不可承受的。
除了花样的宣传噱头，“工抵房”也频频出现。然而，与此前不同的是，这批重磅推出的公抵房多半是房企为了应对“限跌令”，不得已实施的降价销售措施。房企对于回款的需求迫切提升。
02地产人：走马换将背后的无奈
“2021年11月29日被通知遇到了前所未有的困境，无法继续履行劳动合同，答应补偿一个月工资。”直到决定在公共平台记录自己的失业日记，顾南（化名）已经在家躺了一个多月的时间。
顾南是一家房企东莞公司的投资副经理。失业以来，顾南开始频繁地投简历。除了地产行业，他还投资了不少同行业BD职能相关的岗位。“上个星期面试了蔚来的商务拓展，但是没过，最近也投了滴滴、理想 汽车 、小鹏等，也都没有回复，大方向还是寻找别的行业的机会，要找 政策支持的朝阳行业”。
地产人被离职，已经逐渐成为行业见怪不怪的事情。而其背后，是地产商奋力自救的心酸和无奈。
今年1月16日，中型房企代表中梁表示因组织架构调整，控股集团总部职能将与地产集团总部进行整合，超过300名员工被裁员或转岗。
然而，集团总部要求，全员与1月17日正常出勤，无法出勤的员工要提前报备。也就是说，这300多名员工将在被通知的当天就必须选择转岗或者离职。
虽然企业后来澄清实际上只裁掉了100多人，而且公司会按照法律规定的N+1进行离职补偿，一天内这么多人失去工作，还是让整个行业唏嘘。
除了底层员工，位于中层甚至上层的高管同样面临着不小的挑战。地产圆周率了解到，某些高管实际上并不像想象中的风光。一位号称750万年薪的高管，由于没有完成年度目标，绩效被老板打为0，实际上只能拿到一半，即350万的工资。
据媒体不完全统计，2021年全年共有接近800位高管出现人事变动，其中离职（辞职、退任、免职、退休）高管超过300人。
03展望：政策破冰，拐点将至
对于房地产企业而言，2021年可谓是记忆最深刻的一年。而在经历了踯躅、挫折与谷底的绝望之后，2022年政策端出现的回暖信号也让地产人开始燃起一丝新的希望。在这其中，优质房企将迎来率先发展的机会。
2021年12月初，银保监会表示，现阶段根据各地不同情况，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。此外， 和银行间交易商协会也有消息传出，将支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。
2022年1月初，有房企人士向媒体透露，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
1月6日，承债式并购贷款政策落地。1月12日，招商蛇口率先完成首笔并购类票据的注册，成为今年“第一个吃螃蟹”的房企。
1月27日，在远洋集团投资者会议上，远洋集团管理层透露，并购贷在不纳入“三道红线”后，监管机构以及人民银行旗下的交易商协会鼓励优质房企来做一些并购的专项贷款，远洋也在受邀白名单中，公司也在尝试和准备，但要根据总体战略考虑，不会为了并购而并购。同日，万科发行今年首期30亿元中期票据，拟用于商品房项目建设，此次发行利率为2.95%，主体和债项评级结果均为AAA。
除了融资端出现政策缓和，房贷尤其是二手房贷款发放开始加速。根据权威媒体报道，2022年1月上旬，过户到放贷的周期在一周左右。而在放贷难的2021年后半年，这一环节要被拉长至3个月以上。
土地方面，随着杭州第三轮集中供地土拍规则放宽，降地价、涨房价规则之下，土拍热度逆势而上。
冬天过去之后，春天终将会到来，但房地产行业的逻辑，已然发生了翻天覆地的变化。房地产过去依靠高杠杆扩张的模式不再可行，行业日益演变成一个利润固定、偏向基础制造业的行业。深耕区域、小而美的公司或将在这轮 历史 的大洗牌中逃过一劫，国企和优质民企能够获得更多政策上的倾斜。
2022，春天的曙光冒出了一个头。
2019年地产债或现违约潮：到期将达4000多亿 借新难偿旧
地产企业正在面临着前所未有的债务压力，2019年将有4026亿元地产债到期。而2018年这一数据是2029亿元，彼时中弘股份、银亿股份、五洲国际等上市房企均出现违约。危局之下，房企纷纷借新债偿旧债，近期该行业融资数激增，40笔融资项合计融资额度近1000亿元，其中普遍低于9%发债率也被市场解读为房企融资环境放松。2018年12月末，发改委曾颁布文件称“支持资产1500亿元以上，营收大于300亿元且资产负债率不到85%的房企进行融资。”
但现实却是符合条件的企业寥寥，房企也纷纷知难而退。截至目前，仍没有一家房企发行企业债。
偿债高峰将至
风声鹤唳的地产寒冬里，每一丝变动都加剧着市场恐慌。1月17日，佳源国际控股突然闪崩暴跌逾80%，造成港股地产板块集体飘绿，当日该板块市值蒸发超1200亿港元。有市场人士分析，本次暴跌的源头是一则“佳源国际控股一笔3.5亿元短期债券到期”的消息。
市场对地产债违约的担忧由此可见一斑。彭博社近期对金融机构投资及分析人士展开调查，结果显示，四成受访者认为房地产行业风险最高，所有受访者无一例外的认为存量规模高达1.6万亿的地产债今年势必会发生违约，而去年认为地产债风险最高的受访者仅占当时调查人数一成。
造成市场恐慌的正是2018年以来不断被曝光的地产违约事件，从现实情况看来，2019年违约只会有增无减，今年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元，比2018年的2069亿元几乎翻了一番。
面对即将到来的第一波兑付高压，房企纷纷选择借新还旧。1月18日晚，富力地产宣布发行规模为3亿美元优先票据，利率9.12%。这已是今年以来该公司第三次发债，1月3日及8日，富力地产曾分别发行一笔优先票据与超短期融资券，规模分别为5亿美元、15亿元，票面利率为8.75%、5.5%。
短短二十日，富力地产累计发债规模近70亿元人民币，而这只是上市房企密集发债的冰山一角。1月16日，招商蛇口发行了15亿元超短期融资券；1月18日，碧桂园发行10亿美元优先票据；1月22日，阳光城发行15亿元公司债券……
据不完全统计，新年以来，上市房企已公布近40笔融资计划，合计融资额度接近1000亿元，发债利率普遍低于9%，这也被市场解读为房企融资环境回转。过去的2018年，房企发债中止或终止的情况层出不穷，房企融资受阻数额近1000亿，房地产企业取消发行债券金额数额更是达到3000亿以上。
融资尚未开闸
“融资难度降低”的看法很快被机构分析人士予以否认。以海通证券为例，其认为房地产债券发行审批上还可能会提速，但是想要像2015年-2016年那样实现大规模净融资的可能性非常小，结构性融资问题会愈加突出，尽管债券发行审批提速，但并不是所有房企都能顺利融资，公司债的发债门槛已经提高，资质弱、未达到发债标准的企业，即使公司债有所放松也难以受益。
2018年12月下发的一则文件曾让市场重燃希望。发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》显示，支持资产1500亿元以上，营收大于300亿元且资产负债率不到85%的房企进行融资。
但发改委又表态称，新政只支持优质房企为保障房、住房租赁、棚改等用途进行募资，严格执行房地产调控政策，杜绝商业化房地产项目举债。
事实也正如同海通证券所言，房企难以从中受益，梳理发现，2017年销售排名前20强房企中，符合条件的仅有碧桂园和龙湖集团。面对政策优惠，房企纷纷知难而退，目前没有一家申请企业债。
债市之后，股市融资会否对房企开闸？ 在2018年12月发布再融资新政，鼓励二级市场并购重组过程中的定向增发。不过，和发改委企业债新政一样， 也明确将严格执行房地产调控，避免股权融资流入房地产行业。
业内人士多认为，上市房企再融资，将难以回归2016年的 历史 高峰，但一些实施“去房化”的房企通过并购进行战略转型，可能获得新政眷顾。
梳理发现，2018年以来，房地产企业扎堆改名意欲多元化转型，如保利地产更名为保利发展、恒大地产更名为恒大中国、远洋地产更名为远洋集团……众多企业更名都是去除“地产”字眼，弱化地产开发主业的色彩。
值得一提的是，尽管开年以来净融资额环比有所增长，但与到期债务规模相比仍是杯水车薪，违约潮已不容忽视。2019年上半年，房地产债到期规模为796.14亿元，同比增长38.79%，其中一季度压力相对较大。（思维 财经 出品）■
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